过去一段时间的广州楼市，改善产品牢牢把握着市场的热度。不过，数据统计显示，广州楼市成交格局之中，套均总价在300万元以下的刚需产品占成交套数的一半。正如业内人士所说：“刚需”需求被唤醒，才表示市场已经恢复了健康活力。近期，广州相继出台楼市新政，通过“认房不认贷”、优化限购等一系列政策，降低“刚需”群体的购房门槛与贷款成本，一个对年轻人、新市民群体较为友好的置业窗口打开。那么，对于预算有限、需求具体的“刚需”来说，近郊一手与主城小面积二手、各个板块又将如何选择呢？本文为你一一解读。
　　政策解读：
　　上车门槛及利率双降购房迎来好时机
　　伴随着近期一系列的政策优化，“刚需”群体先后迎来在首付、利率及购房门槛上的利好。在购房成本上，根据8月23日落地的“认房不认贷”和最新公布的各大银行房贷政策，目前只要在广州地区名下无房，无论是否有过贷款记录，均可以按照首付三成、贷款利率下浮10BP，这大大利好了一批刚刚来到广州工作，尤其是在家乡或者是广州周边房价较低地区有过贷款记录的“新市民”群体。在这一政策出台之前，他们不仅需要准备4~5成首付，如果不能将此前的房贷还清，还将面临可观的利率上浮。
　　除了资金要求之外，购房门槛也明显降低。9月20日，广州优化限购政策，解除黄埔、番禺、花都、白云区北部四镇地区的限购。与此同时，非广州户籍家庭在限购区域的社保要求从5年降到了2年，上述两项政策被视为将释放一批新市民购买力，尤其将利好工作时间不长的“刚需”群体。
　　选房思路：
　　综合板块基本面与生活动线选择
　　一般来说，业内将总价在300万元以下的产品视为定位“刚需”的产品。根据克而瑞最新发布的数据，截至2023年9月中旬，若不考虑目前限购的南沙区，广州总价在200万元以下的板块主要分布在从化、增城和花都三区；200~300万元之间则主要包括了黄埔区的知识城板块、白云四镇、番禺的大学城板块、市桥南板块等；若将预算范围稍微提高一点，则在黄埔区的科学城周边非核心区，例如永和板块、万博周边华南板块等都有可以上车的一手项目可选。
　　那么，面对如此多的选择，首次置业的刚需者应该如何选房呢？实际上，限购政策本身就提供一个相对可靠的思路。限购的背后，是区域供需关系的反应。例如，此次放松限购的黄埔、番禺，在过去多年可以称得上是广州楼市的热点所在，鱼珠、长隆万博、科学城等板块都是有着强大人口号召力的区域核心。限购政策的变化并不改变区域发展的基本面，黄埔、番禺以及白云区仍然有着产业基础好、与主城连接紧密的优势，未来的生活便利度和置换都将有一定的优势，可以说是在当前置业机会较好的优质片区。
　　值得提醒的是，此次取消限购的黄埔、番禺和白云看似离主城不远，但分别位于中心四区的东、南、北面，因此选房时须重点考虑生活与通勤动线，避免跨越整个城市去上班的情况。
　　板块分析：
　　白云四镇上车门槛较番禺、黄埔相对低
　　番禺区：万博概念板块
　　长隆万博，是今年置业热度最高的片区之一，核心区的一手新房价格已经是“6字头”，主要定位改善群体。目前板块大盘广地花园推出的观灏组团有80多平方米的较小户型，总价对“刚需”群体仍然较为友好，是万博片区少数定位“刚需”及刚改的一手楼盘。除此之外，“刚需”群体想要上车长隆万博片区还可以考虑二手房，广州雅居乐、华南新城等楼盘都有较多选择。
　　若是青睐一手，可考虑大学城二期板块。从区位上看，这里距离广州主城的位置相对近，并通过南大干线、新化快速路等交通干线与长隆万博、琶洲等核心区域便利连接，通勤方便，同时片区一手竞争较激烈，越秀·大学·星汇锦城和越秀·大学·星汇城性价比较高。
　　黄埔：科学城概念板块
　　由于核心区内一手较为稀缺，今年的科学城板块声量明显弱过去年。不过，对在广州东部工作的年轻人来说，这里仍然不失为一个通勤方便兼具发展潜力的板块。对于“刚需”群体而言，目前一手房的选择主要在科学城的外围片区，例如中央城、时代天韵等。二手房方面的选择则可以重点关注香雪片区，该板块价格近期有所回调，性价比相对高，同时地铁、生活、商业等配套都较为成熟。
　　知识城是黄埔另一个关注度较高的重要产业板块，套均总价也较低。但是，知识城与广州市区的距离相对远，通勤时间超过一个小时，因此更适合在知识城内工作的产业人群，以及部分在科学城上班但预算有限的置业者。
　　白云区：北部四镇
　　此次，白云区仅有北部四镇放开限购，包括江高、太和、人和与钟落潭。
　　其中，一手供应较为充分、在市场上声量较大的主要是钟落潭板块，越秀·白云·星汇城、保利·珑玥公馆等项目销情都还不错。板块内虽然生活配套仍有不足，但伴随开发进程，年轻置业者最为关注的教育、交通等配套已经先行逐步完善了。
　　对于置业者而言，白云四镇的上车门槛较番禺、黄埔相对低，但面临主要问题是距离主城区相对远，因此更适合的是在白云区、天河北区域上班的人群。
　　专家答疑
　　主城小面积二手VS近郊新房怎么选？
　　当前，广州主城区以及近郊核心区域的一手楼市都是以改善户型为主，总价段相对较高。这也给“刚需”置业者们提出了一个问题：应该选主城区二手小面积单位，还是外围区域的新房呢？
　　二者优劣势都十分明显，主城二手楼龄长、面积小，但生活便利；外围区域新房产品新，面积相对大，但相应地在配套上有所不足。
　　对此，合富研究院高级分析师梁燕明建议，年轻人置业的第一考虑应该是通勤便利度。对于在天河及广州东部上班的置业者，选择黄埔的一手房更好。“通勤便利、产品也新，而且目前黄埔区在售的部分一手项目性价比较高。”对于本身上班地点就在老城区的置业者而言，就没有必要去蹭近郊一手房的“热度”，稳妥选择主城二手即可。
　　但梁燕明同时提醒，无论是买那里，年轻人首次置业均要考虑未来的置换难度。“对于近郊一手，注意选择靠近核心的板块，配套能级要高。而老城区二手房，则要尽量规避面积过小、楼龄过长的产品，教育等强资源将有助于流通。”梁燕明说道。
（文章来源：广州日报）